[00133743]城市房地产市场健康发展综合评价体系

该研究运用模糊层次分析法、主成分分析法、循环修正评价方法对中国35个大中城市的泡沫程度进行了评价，发现中国房地产市场的泡沫己经形成，并与城市的经济发达程度、城市的地域分布存在一定关系。　　运用DEA方法对35个大中城市的房地产投资效率进行了评价。通过对35个大中城市进行实证分析，研究了我国房地产市场投入产出效率。研究发现，经济发达的城市效率较高，如四个直辖市城市均达到DEA有效水平。而大多数城市均存在投入过剩或产出不足的问题。　　运用回归分析方法，选取房地产市场发展的代理变量作为因变量，选取房地产市场可持续发展的重要影响因素作为自变量，以35个大中城市的数据为基础拟合出各个城市的理论房地产销售额，然后通过实际销售额与理论销售额的差额，扩算出残差作为房地产市场可持续发展能力的评价指标。统计分析结果将诸城市按照可持续发展能力水平高低分为三大类，例如，天津、海口、武汉、北京四个城市的房地产可持续发展能力较差，原因是此四个城市辖区土地面积均保持不变，甚至出现了小幅下降，而建成区面积在不断增加，直接影响了房地产市场未来的土地供应量，从而影响了房地产市场的可持续发展。　　最后，在对城市房地产的泡沫、效率和可持续情况进行了评价和计量的基础上，以评价过后泡沫值、效率值、可持续发展程度作为城市健康发展评价程度模型的评价指标，采用欧式距离指标法构建房地产市场健康程度评价模型。　　《城市房地产市场健康发展综合评价体系研究》综合考虑了泡沫、效率和可持续三方面因素，克服了目前研究房地产市场健康发展概念不清晰的问题，为后续研究奠定了基础。并引用欧式空间的概念，构建了房地产市场健康发展评价模型，克服了指标赋权的难题，使得评价结果更加客观、科学，填补了国内空白。　　本研究结果具有一定的经济、社会效益：（1）有利于反映城市房地产的真实价值，保持房地产市场发展的平衡与稳定。城市房地产市场健康发展综合评价体系能够建立产业投资与市场容量、产业结构与房地产供求、房地产供求与相关交易、居民收入与房地产价格等之间的联系，反映房地产的真实价值，有助于政府相关部门有针对性地制定相关调控措施，保证房地产市场的健康发展；（2）有利于保持经济平稳快速发展。建立城市房地产市场健康发展综合评价体系有助于了解房地产市场发展的实况，有助于相关产业升级以及上游产业发展，有利于逐步改善经济发展中的不协调和不平衡，促进区域经济的全面稳定发展；（3）有利于协调房地产供求，共建和谐社会。建立城市房地产市场健康发展综合评价体系，按照以人为本的要求，注重社会公平，可以解决关系人民群众切身利益。